Blaue Briefe vom Vermieter

Blauer Brief Vermieter
Blaue Briefe vom Vermieter kann man getrost in den Mülleimer werfen
Zu Schulzeiten waren sie gefürchtet: die Blauen Briefe, in denen während des laufenden Schuljahrs die Eltern darüber informiert wurden, dass die Versetzung ihrer Sprösslinge „gefährdet“ ist. Doch auch im Mietshaus kann ein „Blauer Brief“ für Aufregung sorgen: Werden sie doch wie in der Schule als letzte Warnung angesehen. Wer nicht spurt, fliegt. Die Abmahnung gilt als Vorstufe und Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung.

Falsch, sagt der Bundesgerichtshof (BGH): Unberechtigte Abmahnungen können nicht zur fristlosen Kündigung führen. Der Mieter werde in seinen Rechten nicht gefährdet. Ergo könne er auch keine Rechtsmittel gegen eine unberechtigte Abmahnung einlegen. Eigentlich ein positives Urteil für alle Mieter. Doch die Mieterverbände sehen es anders. Die Entwertung des Rechtsinstituts Abmahnung würde im Gegenteil zu einer inflationären Welle von Blauen Briefen führen – nach dem Motto: viel hilft viel – und letztendlich auch zu einer Steigerung von unnötigen Räumungsklagen.

Geklagt hatte ein Mann, der von seiner Vermieterin eine Abmahnung infolge von Beschwerden über ein zu laut eingestelltes Fernsehgerät erhalten hatte. Auf dem Klagewege versuchte er nun feststellen zu lassen, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Der BGH erklärte nun, dass eine solche Feststellung unerheblich sei, weil die Vermieterin durch die Abmahnung keinen Beweisvorsprung erlange, daher auch kein Rechtsschutzbedürfnis des Mieters bestehe. Im konkreten Fall müsste die Vermieterin bei einer fristlosen Kündigung die volle Beweislast tragen – und zwar unabhängig davon, ob sie vorher den Mieter abgemahnt hätte oder nicht.

Konkret bedeutet das: Blaue Briefe vom Vermieter kann man getrost in den Mülleimer werfen. Erst bei einer außerordentlichen Kündigung und einer anschließenden Räumungsklage wird es ernst.