Die Mietkaution – Rückzahlungsfrist nach Mietende

Ersatzansprüche Vermieter Kaution Verjährung
Ersatzansprüche des Vermieters verjähren generell in sechs Monaten.

Nach Kündigung des Mietverhältnisses sorgt die ausstehende Mietkaution häufig für Verstimmung und Streit zwischen Mieter und Vermieter. Im Interesse des Mieters liegt eine rasche Freigabe der Mietkaution, zumal der Geldbetrag häufig als Mietsicherheit für die neue Wohnung benötigt wird. Doch für den Vermieter stellt die vereinbarte Kaution, in der Regel aus drei Nettokaltmieten berechnet, eine Sicherheitsleistung des Mieters dar. So kann der Hausherr im Streitfall oder bei Zahlungsverzug Schadensersatzansprüche geltend machen. Grundsätzlich gilt: die Kaution ist erst dann zurückzugeben, wenn der Mieter alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt hat und keine offenen Forderungen seitens des Vermieters mehr bestehen. Doch dies ist nicht der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, denn die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung einer Mietsache verjähren generell in sechs Monaten (§§ 548 BGB).

Unterschiedliche Fristen je nach Bundesland

Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Ansichten darüber, wann die Kaution verrechnet und zurückbezahlt werden muss. Obwohl keine einheitliche, starre Fristenregelung in der Rechtspraxis existiert, wird in der Regel eine sechsmonatige Zurückbehaltung der Mietkaution für angemessen erachtet, so sieht es beispielsweise das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG Karlsruhe WuM 1987, 156). Andere Gerichte halten einen Zeitraum von drei Monaten für ausreichend.

Als Voraussetzung für die Rückzahlung müssen alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt sein. Das heißt: Es liegen keine Mietschulden vor, es gibt keine verbleibenden Schäden am Mietobjekt und alle vertraglich vereinbarten Renovierungsarbeiten wurden durchgeführt. Wurde die Wohnung vom Vermieter nach Schäden überprüft und abgenommen und es bestehen keine Forderungen mehr, so hat der Mieter Anrecht auf sofortige Rückzahlung der Kaution (AG Kassel). Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, so darf der Vermieter einen angemessenen Betrag länger als sechs Monate einbehalten (BGH Az: VIII ZR 71/05 vom 18.01. 2006), wenn nicht für die letzte Nebenkostenabrechnung ein Guthaben erwartet wird! Ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung bei den Nebenkosten muss begründet sein, so urteilte das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg 43b C 133/03, Urteil vom 26.09.2003).

Bei Wohnungsschäden sind Mieter grundsätzlich zu Schadensersatz verpflichtet

Zu Schadensersatz sind die Mieter grundsätzlich dann verpflichtet, wenn sie tatsächlich Schadensspuren in der Wohnung hinterlassen haben. Nach aktueller Rechtslage darf der Vermieter zur Prüfung von Schäden sechs Monate die Kaution einbehalten und den Schadensfall mit dieser verrechnen. Dies ist der Fall, wenn grobe Schäden oder gar Zerstörung an Böden oder Wänden entstanden sind, nicht aber bei den normalen Gebrauchs- und Abnutzungspuren, wie beispielsweise an den sanitären Einbauten, am Teppichboden, Fliesen, Tapeten usw. Schönheitsreparaturen, die im Mietvertrag zuvor festgelegt wurden, müssen ebenfalls durchgeführt sein.

Seit 1983 ist die Verzinsung von Mietkautionen vorgeschrieben; mit Auszahlung der Mietkaution an den Mieter werden diese Zinsen fällig.

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