Ihr gutes Recht: Einsicht in Belege zur Betriebskostenabrechnung

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Achtung: Heizkostenverteiler auf Verdunstungsbasis arbeiten auch, wenn die Heizung aus ist.
„Wir haben heute die Betriebskostenabrechnung erhalten. Unsere Heizkosten sind um 45 Prozent gestiegen, obwohl wir unser Heizverhalten nicht geändert haben. Die Abrechnung ist für uns nicht nachvollziehbar, zumal wir ja nicht wissen, welchen Anteil die übrigen Mieter zahlen. Was können wir tun?“

Grundsätzlich haben Sie als Mieter das Recht, die Unterlagen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen einzusehen. Hierzu können im Einzelfall nicht nur die Originalrechnungen gehören, sondern auch die Verträge des Vermieters mit Dritten.

Einsicht in alle Belege zur Betriebskostenabrechnung

So wird beispielsweise in der Abrechnung eines Hausmeisters in der Regel pauschal Bezug auf den vertraglich geregelten Umfang der Hausmeisterarbeiten genommen. Nur durch Einsicht in diesen Vertrag kann der Mieter überprüfen, ob nur umlagefähige Hausmeisterarbeiten auf den Mieter umgelegt werden.
Der Anspruch des Mieters umfasst grundsätzlich nur die Einsicht in die Belege vor Ort, also in den Räumen des Vermieters. Nur in Fällen, in denen dem Mieter die persönliche Einsichtnahme nicht zumutbar ist (etwa wegen großer räumlicher Entfernung), müssen Kopien erstellt werden.

Da es keine pauschale Richtlinie dafür gibt, wann die Einsichtnahme nicht zumutbar ist, sollte man sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Denn der Vermieter ist in der Regel nicht dazu verpflichtet, dem Mieter Fotokopien zu übersenden. Auch dann nicht, wenn der Mieter anbietet, die Kosten hierfür zu übernehmen. Als Mieter müssen Sie allerdings nicht persönlich Einsicht nehmen, sondern können einen Dritten entsprechend dazu bevollmächtigen.

Heizkostenabrechnung der Nachbarn kann relevant sein

Im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung haben Sie auch einen Anspruch darauf, die Heizkostenrechnungen der weiteren Mieter des Hauses einzusehen. So entschied das Landgericht Berlin (Az. 65 S 141/12). Denn auf der Einzelheizkostenabrechnung ist jeweils nur der Verbrauch für die eigene Wohnung angeben, sowie der Gesamtverbrauch. Es entsteht für den Mieter damit eine Lücke der Überprüfbarkeit, da er keinen Einblick in den Verbrauch der übrigen Hausbewohner hat.

Nur wenn der Mieter die Einzelverbräuche aller Mieter kennt, kann er nachvollziehen, ob der Gesamtverbrauch korrekt errechnet wurde. Der Vermieter in dem vom Landgericht entschiedenen Fall, hatte sich den Mietern gegenüber auf den Datenschutz berufen. Dies ließen die Richter nicht gelten. Denn dem Datenschutz sei bereits genüge getan, wenn persönliche Daten der übrigen Mieter geschwärzt werden. Dazu hätte der Vermieter jederzeit die Möglichkeit gehabt. Außerdem wäre es möglich gewesen, die Einwilligung der übrigen Hausbewohner einzuholen.

Doch wie kann man als Mieter den Anspruch auf Einsichtnahme in die Unterlagen durchsetzen? Es besteht ein Zurückbehaltungsrecht für weitere Betriebskostenvorauszahlungen (siehe § 273 Abs. 1 BGB), solange der Vermieter Ihnen nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Sollte die Einsichtnahme im Ergebnis nicht erklären, weshalb die Heizkosten so drastisch angestiegen sind, besteht noch die Möglichkeit, dass die Messgeräte in der Wohnung, die Heizkostenverteiler, selbst fehlerhaft gearbeitet haben. Eine Fehlfunktion können Sie in der Regel selbst grob überprüfen, wenn Sie innerhalb der Heizperiode die Ventile für einen bestimmten Zeitraum (mehrere Stunden z.B. über Nacht) schließen und die jeweiligen Zählerstände vergleichen.

Wird trotz abgeschalteter Heizung ein Verbrauch gemessen, besteht Anlass zur Annahme, dass die Heizkostenverteiler nicht korrekt funktionieren. Der Vermieter muss diese dann überprüfen lassen. Doch Achtung: Bedenken Sie, dass Heizkostenverteiler auf Verdunstungsbasis auch dann arbeiten, wenn die Heizung aus ist, da auch die Raumtemperatur erfasst wird. Je nach Art der Geräte wird also auch im ausgeschalteten Zustand ggf. noch ein geringer Verbrauch gemessen. Im Zweifel können Sie auch direkt beim Hersteller nachfragen.

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