Kein Zutritt! – Kündigung aufgrund einer Zutrittsverweigerung

Kündigung Zutritt Wohnung Verweigerung
Spontane Besichtigungen seitens des Vermieters scheiden aus

Wer ist berechtigt, während der Mietdauer die Wohnung zu betreten? Grundsätzlich alle und niemand, der nicht erwünscht ist, denn das Hausrecht wurde durch Abschluss des Mietvertrages an den Mieter abgetreten. Allerdings haben Vermieter ein gesondertes Zutrittsrecht zu der Wohnung des Mieters. Was muss geduldet werden und welche Konsequenzen kann eine Zutrittsverweigerung haben?

Der BGH entschied (VIII ZR 221/09) nun, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt, wenn der Mieter seiner Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, nämlich dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, wenn dieser beispielsweise ein berechtigtes Interesse an der Weitervermietung oder dem Verkauf hat, und Interessenten die Wohnung zeigen möchte. Wo sind die Grenzen der Zumutbarkeit zu ziehen? Welche „Maßnahmen“ und Wünsche des Vermieters muss der Mieter berücksichtigen wenn es um das Betreten der Wohnung geht? Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, ist eine anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung.

Grundsätzlich ist es so, dass das Betreten des Vermieters (außer in Notfällen) zuvor angekündigt werden muss. Dies geschieht formal korrekt, in dem der Vermieter das Besichtigungsverlangen schriftlich ankündigt. Vertragliche Klauseln, die ein Betretungsrecht ohne vorherige Ankündigung vorsehen, sind unwirksam, da der Mieter durch diese unangemessen benachteiligt wird. Eine spontane Besichtigung scheidet also aus. Auch der Ankündigungszeitraum, wann der Vermieter erscheinen möchte, muss angemessen und zumutbar sein. Die Rechtssprechung geht hier von einem Zeitraum von 24 Stunden aus, sollte aber auf die berufliche Situation des Mieters angepasst werden. Dulden muss der Mieter, wenn er berufstätig ist, keine Termine vor 19 Uhr. Als zumutbar wird ein Zeitraum von 19 Uhr bis 21 Uhr angesehen. Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen scheiden aus. Auch sollte der Vermieter darauf achten, die Termine zu bündeln, dass heißt nicht täglich beim Mieter aufzutreten. Angemessen sind hier 1 bis 2 Termine in der Woche, für jeweils 2 bis 3 Stunden. Hinnehmen muss der Besichtigende, dass der Mieter Name und Anschrift notiert. Fotos der Wohnung dürfen nur mit Erlaubnis des aktuellen Mieters gemacht werden. Zur angesprochenen Kündigung kann es kommen, wenn der Vermieter sich an die genannten Punkte hält, der Mieter dem Vermieter allerdings weiterhin das Zutrittsrecht verweigert. Um diese Unannehmlichkeiten erst gar nicht aufkommen zu lassen, am besten von Anfang an für ein gutes Mieter/Vermieterverhältnis sorgen.