Keine Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters?

Seit dem 1.04.2020 sind viele Kündigungsregelungen im Mietrecht vorübergehend außer Kraft gesetzt. Wer als Mieter oder Pächter wegen der Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten steckt, muss eine Kündigung nicht fürchten. Doch nicht jeder kann sich auf die Ausnahmeregelungen berufen. Und: Die Miete bleibt weiterhin fällig und wird quasi per Gesetz gestundet. Doch wie sieht die Regelung im Einzelnen aus und was müssen Vermieter und Mieter jetzt beachten?

Das müssen Vermieter wissen

Der außerordentlich Kündigungsschutz gilt für Mieter und Pächter, für Wohnungsmietverträge und Gewerbemietverträge. Wichtig zunächst: Nur Mietrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 auflaufen, fallen unter die Ausnahmeregelungen. Zu finden sind diese neuen Bestimmungen in Art. 240 § 2 EGBGB. Es handelt sich danach nur um eine Beschränkung des Kündigungsrechts. Vermieter sollten also genau prüfen, ob die Voraussetzungen der Corona-Änderungen überhaupt greifen. Viele fragen sich, was in Fällen gilt, bei denen der Mieter schon vor der Corona-Krise im Verzug war. Es gilt generell: Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags darf erst nach einem Rückstand von zwei Monatsmieten ausgesprochen werden. Die fristgemäße Kündigung ist bereits möglich, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt. Wenn diese Voraussetzungen für die fälligen Mieten einschließlich März 2020 vorgelegen haben, darf gekündigt werden. Auch wenn der Vermieter bereits vorher gekündigt hatte, muss der Mieter zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen.

War der Mieter oder Pächter hingegen nur mit einem kleinen Teil der Miete in Verzug und kann nun gar nichts mehr zahlen, wird eine Kündigung in vielen Fällen nicht mehr möglich sein. Jedenfalls sofern der Mieter nachweisen kann, dass er von der Covid-19-Pandemie betroffen ist.

Welche Nachweise muss der Mieter erbringen?

Der Gesetzgeber hat klargestellt, dass der Mieter glaubhaft machen muss, dass es einen Zusammenhang zwischen Corona und dem Zahlungsrückstand gibt. Bei einer Gaststätte, die aufgrund einer behördlichen Anordnung schließen musste, liegt der Zusammenhang auf der Hand. Schwieriger wird es bei Wohnungsmietern oder Pächtern bzw. Gewerbemietern, die nur mittelbar betroffen sind. Wenn also beispielsweise ein Betrieb die Produktion nicht mehr weiterführen kann, weil Lieferketten unterbrochen sind, dann muss dies glaubhaft dargelegt werden. Für einen Außenstehen ist nicht immer sofort nachvollziehbar, ob der Zahlungsengpass tatsächlich durch die Pandemie begründet ist. Als Vermieter bzw. Verpächter müssen Sie für sich beurteilen, welche Art von Nachweis genügen kann. Im Zweifel sollte eine anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden. Die Glaubhaftmachung kann beispielsweise durch eine Versicherung an Eides statt erbracht werden. Von einem Wohnungsmieter können Sie eine Arbeitgeberbescheinigung verlangen aus der sich die Reduzierung seines Gehalts ergibt. Oder auch einen Nachweis über den Bezug staatlicher Leistungen. Tipp: Auch wenn die gesetzliche Übergangsregelung unmittelbar gilt, sollten Sie sich mit Ihrem Mietern oder Pächtern frühzeitig zusammensetzen, um die Stundung der Miete näher zu besprechen einen Zahlungsplan zu erarbeiten. Denn eins ist klar: Die Pflicht des Mieters zur Zahlung bleibt bestehen! Nur die Kündigung ist vorübergehend ausgeschlossen.

Wie lange gelten die Änderungen?

Die Corona-Änderungen betreffen bisher nur Zahlungsrückstände, die im Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2020 auflaufen. Allerdings ist bereits festgelegt, dass eine Verlängerung um weitere drei Monate möglich ist, sollte die Pandemie bis dahin nicht geendet haben. Auch eine weitere Verlängerung ist möglich, wobei dann der Bundestag beteiligt werden müsste. Für die Dauer von 24 Monaten darf der Vermieter nicht zur Kündigung greifen, also nach jetzigem Stand bis zum 30.06.2022. Wichtig: Der Kündigungsschutz betrifft nur Fälle, in denen das Bürgerliche Gesetzbuch den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund verlangt. Nicht betroffen sind daher beispielsweise unbefristete Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume. Solche Mietverträge dürfen nach § 580 a BGB ohne Angabe eines Grundes fristgerecht gekündigt werden. Eine Kündigung aus anderen Gründen ist ebenfalls weiterhin möglich.