Mietrecht: Ab 2019 gelten neue Pflichten für Vermieter

Mietrecht Vermieter Mietpreisbremse
Ab Januar 2019 gelten für Vermieter neue Auskunftspflichten.
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Schnell stellte sich heraus, dass eine Entlastung von Mietern in Gegenden mit angespannten Wohnungsmarkt ausblieb. Tatsächlich stiegen die Mieter vielerorts noch weiter an. Ab 2019 werden die Regelungen zur Mietpreisbremse verschärft. Für Vermieter, die Wohnungen vermieten, die unter die Mietpreisbremse fallen ergeben sich mit der Gesetzesänderung neue Pflichten bei Abschluss des Mietvertrages.

Was regelt die Mietpreisbremse?
Durch die Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass Vermieter bei einer Neuvermietung den Mietpreis willkürlich erhöhen können. Die neue Miete darf nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Mietspiegel wiedergegeben und kann meist auf der jeweiligen Internetseite der Gemeinde nachgesehen werden.

Gilt die Mietpreisbremse überall?
Nein. Die Mietpreisbremse soll nur da gelten, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist. Das ist meist in Groß- und Universitätsstädten der Fall. In ländlichen Gebieten ist der Wohnungsmarkt meist entspannt. Die Bundesländer haben daher festgelegt, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse greifen soll. Ob für Ihr Wohngebiet die Mietpreisbremse einschlägig ist, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde.

Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Auch wenn sich die Wohnung in einem Gebiet befindet, in dem die Mietpreisbremse festgelegt wurde, betrifft dies nicht alle Wohnungen. Bestimmte Wohnungen sind davon ausgenommen. Die wichtigsten vier Ausnahmen sind:
– Neu errichtete Wohnungen sind bei einer Erstvermietung davon ausgenommen. Hier ist der Vermieter nicht dazu gezwungen sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren.
– Die Mietpreisbrems gilt auch nicht, wenn die Wohnung nach einer umfangreichen Moderni-sierung erstmals wieder vermietet werden soll.
– Die Mietpreisbremse hat keinen Einfluss auf Wohnungen für die bereits der Vormieter eine zu Hohe Miete bezahlt hat. Der Vermieter muss die bisherige Miete nicht senken.
– Nicht gelten soll die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. In diesen Fällen kann ein Mietpreis, der 10% über dem Mietspiegel liegt, wirksam vereinbart werden.

Welche neuen Pflichten hat der Vermieter?
Im neuen Mietrechtsanpassungsgesetz ist geregelt, dass vor Abschluss eines neuen Mietvertrages der Vermieter den Mieter schriftlich darüber informieren muss, wenn er sich auf eine Ausnahme der Mietpreisbremse berufen will. Ab Januar 2019 müssen Vermieter bei einer Neuvermietung also unaufgefordert offen legen, wie hoch die ortsübliche Miete ist und weshalb die Wohnung mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt. Die Erklärung des Vermieters muss also eine Angabe darüber enthalten, auf welche gesetzliche Ausnahmeregel der Vermieter sich beruft, damit der Mieter nachvollziehen kann, ob die Voraussetzungen für eine Ausnahme tatsächlich vorliegen. Achtung: Beruft sich der Vermieter darauf, dass bereits der Vormieter eine überhöhte Miete zahlte, so muss er die Miethöhe der Vormieter offen legen! Auf Verlangen des neuen Mieters, muss er dafür auch Belege vorzeigen. Bezugszeitraum für die Vormiete ist das Jahr vor Beendigung des alten Mietverhältnisses.

Welche Folgen hat der Verstoß gegen die Auskunftspflicht?
Falls der Vermieter dieser Offenlegungspflicht bezüglich der Ausnahmetatbestände nicht nachkommt, kann er sich im Nachhinein nicht mehr auf die Ausnahmeregel berufen. Folge: Durch eine formlose Rüge kann sich der Mieter auf die Mietbreisbremse berufen. Die Miete darf also höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Vereinfachte Rüge wegen zu hoher Miete
Bisher war es für Mieter oft schwierig die Höhe der Miete zu rügen. Denn sie mussten darlegen, aus welchen Gründen sie die Miete beanstanden, mussten also ggf. vorher umfangreiche Recherchearbeit leisten. Nun reicht die einfache Rüge aus. Mit dem Satz: “Hiermit rüge ich die Höhe der Miete.”, ist der Mieter bereits auf der sicheren Seite. Die Miete kann dann zurückverlangt werden. Allerdings nur der Teil, der nach der von Ihnen vorgenommen Rüge fällig geworden ist.

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