Die Mietkaution – Rückzahlungsfrist nach Mietende

Ersatzansprüche Vermieter Kaution Verjährung
Ersatzansprüche des Vermieters verjähren generell in sechs Monaten.
Nach Kündigung des Mietverhältnisses sorgt die ausstehende Mietkaution häufig für Verstimmung und Streit zwischen Mieter und Vermieter. Im Interesse des Mieters liegt eine rasche Freigabe der Mietkaution, zumal der Geldbetrag häufig als Mietsicherheit für die neue Wohnung benötigt wird. Doch für den Vermieter stellt die vereinbarte Kaution, in der Regel aus drei Nettokaltmieten berechnet, eine Sicherheitsleistung des Mieters dar. So kann der Hausherr im Streitfall oder bei Zahlungsverzug Schadensersatzansprüche geltend machen. Grundsätzlich gilt: die Kaution ist erst dann zurückzugeben, wenn der Mieter alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt hat und keine offenen Forderungen seitens des Vermieters mehr bestehen. Doch dies ist nicht der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, denn die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung einer Mietsache verjähren generell in sechs Monaten (§§ 548 BGB).

Unterschiedliche Fristen je nach Bundesland

Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Ansichten darüber, wann die Kaution verrechnet und zurückbezahlt werden muss. Obwohl keine einheitliche, starre Fristenregelung in der Rechtspraxis existiert, wird in der Regel eine sechsmonatige Zurückbehaltung der Mietkaution für angemessen erachtet, so sieht es beispielsweise das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG Karlsruhe WuM 1987, 156). Andere Gerichte halten einen Zeitraum von drei Monaten für ausreichend.

Als Voraussetzung für die Rückzahlung müssen alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt sein. Das heißt: Es liegen keine Mietschulden vor, es gibt keine verbleibenden Schäden am Mietobjekt und alle vertraglich vereinbarten Renovierungsarbeiten wurden durchgeführt. Wurde die Wohnung vom Vermieter nach Schäden überprüft und abgenommen und es bestehen keine Forderungen mehr, so hat der Mieter Anrecht auf sofortige Rückzahlung der Kaution (AG Kassel). Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, so darf der Vermieter einen angemessenen Betrag länger als sechs Monate einbehalten (BGH Az: VIII ZR 71/05 vom 18.01. 2006), wenn nicht für die letzte Nebenkostenabrechnung ein Guthaben erwartet wird! Ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung bei den Nebenkosten muss begründet sein, so urteilte das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg 43b C 133/03, Urteil vom 26.09.2003).

Bei Wohnungsschäden sind Mieter grundsätzlich zu Schadensersatz verpflichtet

Zu Schadensersatz sind die Mieter grundsätzlich dann verpflichtet, wenn sie tatsächlich Schadensspuren in der Wohnung hinterlassen haben. Nach aktueller Rechtslage darf der Vermieter zur Prüfung von Schäden sechs Monate die Kaution einbehalten und den Schadensfall mit dieser verrechnen. Dies ist der Fall, wenn grobe Schäden oder gar Zerstörung an Böden oder Wänden entstanden sind, nicht aber bei den normalen Gebrauchs- und Abnutzungspuren, wie beispielsweise an den sanitären Einbauten, am Teppichboden, Fliesen, Tapeten usw. Schönheitsreparaturen, die im Mietvertrag zuvor festgelegt wurden, müssen ebenfalls durchgeführt sein.

Seit 1983 ist die Verzinsung von Mietkautionen vorgeschrieben; mit Auszahlung der Mietkaution an den Mieter werden diese Zinsen fällig.

Ihr gutes Recht: Einsicht in Belege zur Betriebskostenabrechnung

Einsicht Belege Betriebskostenabrechnung Heizung
Achtung: Heizkostenverteiler auf Verdunstungsbasis arbeiten auch, wenn die Heizung aus ist.
„Wir haben heute die Betriebskostenabrechnung erhalten. Unsere Heizkosten sind um 45 Prozent gestiegen, obwohl wir unser Heizverhalten nicht geändert haben. Die Abrechnung ist für uns nicht nachvollziehbar, zumal wir ja nicht wissen, welchen Anteil die übrigen Mieter zahlen. Was können wir tun?“

Grundsätzlich haben Sie als Mieter das Recht, die Unterlagen, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen einzusehen. Hierzu können im Einzelfall nicht nur die Originalrechnungen gehören, sondern auch die Verträge des Vermieters mit Dritten.

Mietvertrag schriftlich oder mündlich?

Abbruch Vertragsverhandlungen Schadensersatz
Abbruch von Vertragsverhandlungen kann zum Schadensersatz verpflichten

„Ich habe mich für die Anmietung einer Wohnung interessiert. Bei einem Termin mit der Hausverwaltung wurde schon ein Termin für die Übergabe gemacht. Den Vertrag habe ich aber noch nicht erhalten. Jetzt habe ich ein besseres Angebot. Bin ich an die Absprache gebunden oder kann ich einfach vom Vertragsschluss Abstand nehmen?“

Untervermietung an Lebensgefährte: Was ist zu beachten?

Untervermietung Lebensgefährte enge Verwandte Familienangehörige
Der Einzug von engen Familienangehörigen muss dem Vermieter lediglich mitgeteilt werden.

„Ich möchte einen Untermieter in meine Wohnung aufnehmen. Was muss ich beachten? Macht es einen Unterschied, wenn es sich um meinen Lebensgefährten handelt, mit dem ich jetzt zusammenziehen will?“

In § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass die Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte, der Zustimmung des Vermieters bedarf. Mit „Gebrauchsüberlassung“ ist auch die Untervermietung gemeint. Enge Familenangehörige zählen allerdings von vornherein nicht als Dritte im Sinne dieser Regelung. Die Aufnahme von nahen Familienmitgliedern (z. B. Ehepartnern oder Kindern) gehört vielmehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Soll ein enger Familienangehöriger einziehen, dann muss dies dem Vermieter lediglich mitgeteilt werden. Eine Zustimmung oder Genehmigung des Vermieters ist dann aber nicht erforderlich.  Anders sieht es aus, wenn ein Außenstehender in die Wohnung einziehen soll. Ein Lebensgefährte bzw. eine Lebensgefährtin zählt dazu.

Mieter verliert Schlüssel – und zahlt Austausch der Schließanlage?

Mieter Schlüssel verloren Kosten Schließanlage
Schlüssel verloren? Mieter zahlt nur, wenn Missbrauch droht.

„Ich habe meinen Schlüssel verloren. Nun will der Vermieter von mir knapp 1.000 Euro für den Austausch der Schließanlage. Ist das rechtens?“

Grundsätzlich ist mit einer Schadensersatzforderung des Vermieters zu rechnen, wenn der Mieter einen zur Schließanlage gehörenden Schlüssel verliert. In den meisten Wohnhäusern sind moderne Schließanlagen mittlerweile der Standard. Mit dem Schlüssel zur Wohnungstür lassen sich zugleich auch sämtliche anderen Türen aufschließen. Allerdings darf der Vermieter nicht in jedem Fall gleich die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage fordern.

Streitfall Termin zur Heizungsablesung

Heizungsablesung Termin
Alle Jahre wieder steht ein Termin zur Heizungsablesung an

„Seit heute befindet sich an unserer Haustür ein Aushang, wonach in zwei Tagen die Heizung abgelesen werden soll. Ich kann so kurzfristig nicht frei nehmen. Auf dem Aushang wird den Mietern mitgeteilt, dass sie einen Ersatztermin zur Heizungsablesung selbst bezahlen müssen. Ist das rechtmäßig?“

Grundsätzlich sind Sie als Mieter verpflichtet, Heizungsableser in die Wohnung zu lassen, damit die für die Heizkostenabrechnung relevanten Werte ermittelt werden können. Das fällt unter die sogenannte Duldungspflicht für Mieter. Wer die Ableser nicht in die Wohnung lässt, riskiert, dass die Heizkosten geschätzt werden. Der Mieter hat allerdings einen Anspruch darauf, dass solche Ablesetermine rechtzeitig mit ihm abgesprochen werden. Im Falle der Heizkostenablesung ist es allerdings nicht praktikabel, dass die Termine einzeln mit jedem Mieter vereinbart werden.

Wie lange nach Auszug darf der Vermieter die Mangelbeseitigung vom Mieter verlangen?

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Verjährungsfrist beginnt, sobald die Schlüssel komplett übergeben sind

„Ich habe eine Frage zur Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters. Mein Mietverhältnis endete vor fünf Monaten. Ich bin allerdings bereits vor sieben Monaten ausgezogen. Eine Schlüsselübergabe mit dem Vermieter hat stattgefunden. Nun will der Vermieter plötzlich, dass ich noch für Mängel in der Wohnung bezahle. Wann ist der Anspruch verjährt?“

Für die Verjährung von Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sieht § 548 BGB eine besondere Verjährungsfrist vor. Solche Ansprüche verjähren sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache. Der Beginn der Verjährung wird dabei ausdrücklich an die Rückgabe der Mietsache geknüpft und nicht an das Auslaufen des Mietvertrages.

Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Wohnungsmietern

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Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Mietern

Das Kalenderblatt zeigt schon den dritten Werktag des Monats an und die Miete ist immer noch nicht überwiesen? Früher sorgte das für Stress, musste doch die Miete laut Mietvertrag eigentlich am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen. Das ändert sich nun, Mieter haben in Zukunft mehr Zeit, ihre Miete zu bezahlen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Oktober letzten Jahres entschieden, dass die Miete für eine privat genutzte Wohnung spätestens am dritten Werktag eingezahlt, das Geld jedoch nicht beim Vermieter eingegangen sein muss (Az: VIII. ZR 222/15).

Mietvertrag, Arbeitsvertrag und Steuern – was ändert sich 2017?

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2017 wird es einige Änderungen geben

2017 wird ein spannendes Jahr: Donald Trump wird Präsident der Vereinigten Staaten, in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden wird gewählt. Politisch gesehen ist 2017 eine wahre Wundertüte – noch ist unklar welche Änderungen auf uns zukommen. In vielen anderen Bereichen dagegen, sind die ersten Änderungen im neuen Jahr schon eingetreten und wirken sich auf unser Leben aus. Über alle wichtigen Änderungen im Bereich Mietvertrag, Arbeitsrecht und Steuern klären wir Sie in unseren Rechtsfragen kurz und knackig auf.

Geldbuße nach Einladung zur Geburtstagsparty

Geldbuße Einladung Geburtstagsparty
Vorsicht bei ausgelassenen Partys – die Nachtruhe darf nicht gestört werden
Wer denkt schon sofort an das Thema „Ruhestörung“, wenn Einladungskarten für die nächste Geburtstagsfeier verschickt werden? Ohnehin ist der Irrglaube weit verbreitet, es dürfe ausnahmsweise bei einer Party mal richtig laut werden, insbesondere, wenn man in den eigenen vier Wänden feiert. Dagegen sprechen jedoch die Immissionsschutzgesetze der Länder sowie die überwiegende Rechtsprechung. Bereits einige Jahre zurück liegt ein Fall, den das Oberlandesgericht Düsseldorf zu entscheiden hatte. Die Richter mussten sich mit der Frage beschäftigen, ob das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Artikel 2 Absatz 1 Grundgesetz) ein Freibrief dafür ist, einmal im Monat durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe zu stören.