Mietvertrag, Arbeitsvertrag und Steuern – was ändert sich 2017?

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2017 wird es einige Änderungen geben

2017 wird ein spannendes Jahr: Donald Trump wird Präsident der Vereinigten Staaten, in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden wird gewählt. Politisch gesehen ist 2017 eine wahre Wundertüte – noch ist unklar welche Änderungen auf uns zukommen. In vielen anderen Bereichen dagegen, sind die ersten Änderungen im neuen Jahr schon eingetreten und wirken sich auf unser Leben aus. Über alle wichtigen Änderungen im Bereich Mietvertrag, Arbeitsrecht und Steuern klären wir Sie in unseren Rechtsfragen kurz und knackig auf.

Geldbuße nach Einladung zur Geburtstagsparty

Geldbuße Einladung Geburtstagsparty
Vorsicht bei ausgelassenen Partys – die Nachtruhe darf nicht gestört werden
Wer denkt schon sofort an das Thema „Ruhestörung“, wenn Einladungskarten für die nächste Geburtstagsfeier verschickt werden? Ohnehin ist der Irrglaube weit verbreitet, es dürfe ausnahmsweise bei einer Party mal richtig laut werden, insbesondere, wenn man in den eigenen vier Wänden feiert. Dagegen sprechen jedoch die Immissionsschutzgesetze der Länder sowie die überwiegende Rechtsprechung. Bereits einige Jahre zurück liegt ein Fall, den das Oberlandesgericht Düsseldorf zu entscheiden hatte. Die Richter mussten sich mit der Frage beschäftigen, ob das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Artikel 2 Absatz 1 Grundgesetz) ein Freibrief dafür ist, einmal im Monat durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe zu stören.

Mietminderung wegen störendem Nachbarn?

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Mietminderung bei störenden Nachbarn gerechtfertigt? Teilweise ja!

Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin, der Beklagte deren Mieter. Weil ein Nachbar immer wieder mit Fäkalien gefüllte Glasbehälter, Flaschen und gebrauchtes Toilettenpapier auf den Gehweg zum Hauseingang warf, kürzte der Beklagte seine Mietzahlung um 12%. Die Vermieterin hatte hierfür kein Verständnis und verklagte den Mieter auf Zahlung der ausstehenden Miete. Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab dem Beklagten teilweise Recht (Az.: 14 C 265/14). Eine Mietminderung von 5% sei angemessen, aber 12% seien zu viel. Anerkannt ist, dass das störende Verhalten eines Nachbarn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen und zu einem Mietmangel führen kann.

Hinsichtlich der Höhe einer Mietminderung komme es aber auf die Intensität und Dauer bzw. Häufigkeit der Störungen an. Vorliegend warf der Nachbar zwar auch in gefährdender und ekelerregender Weise Gegenstände auf den Gehweg. Allerdings tat er dies nur an vereinzelten Tagen. Eine Mietminderung von 5% sei deshalb angemessen. Auch das Landgericht Köln (Urteil v. 06.11.1984 – 12 S 165/84) hatte im Jahr 1984 eine derartige Entscheidung zu treffen. Damals minderten die Mieter einer Wohnung ihre Miete, weil der Nachbar mit Unrat warf und den Balkon verschmutzte. Das Landgericht Köln entschied zugunsten der Mieter.

Mieterhöhung: Wohnungsgröße im Mietvertrag entscheidend

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Vertraglich vereinbarte Wohnfläche gilt im Streitfall

Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Dem Mietvertrag wurde von Seiten der klagenden Vermieterin eine Wohnfläche von 156,95 m² zugrunde gelegt. Tatsächlich hat die Mietwohnung eine Wohnfläche von 210,43 m². Die Klägerin wollte nun die Miete erhöhen und verlangte hierzu die Zustimmung des Beklagten. Die Miete sollte um 15 Prozent sowie um zusätzliche 33,95 Prozent wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche steigen. Der Beklagte war lediglich mit einer Mieterhöhung um 15 Prozent einverstanden, weshalb die Vermieterin Klage auf Erteilung der Zustimmung zur weiteren Mieterhöhung erhob. Von beiden Vorinstanzen wurde die auf Zustimmung gerichtete Klage abgewiesen.

Ewiger Streitpunkt im Mietrecht: Farbwahl der Mieter

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Farbwahl bietet Anlass zur Diskussion – nicht selten vor Gericht

Die Mieter – ein Ehepaar – strichen beim Einzug alle Wände des Hauses mit den Farben „Profiweiß“ und „Super Color Wohnraumfarbe, seidenglänzend“. Die Farben wurden von den Mietern nach einer Beratung im Baumarkt erworben. Als die Mieter acht Jahre später in ein anderes Haus zogen, bemängelte die Vermieterin die Farbe an den Wänden. Ihrem Architekten zufolge seien die Farben nicht atmungsaktiv und wegen der zu drohenden Schimmelbildung für Wohnräume ungeeignet. Die Vermieterin verlangte von den Mietern deshalb die Entfernung der Wandfarbe. Dieser Aufforderung kamen die Mieter nicht nach, woraufhin die Vermieterin Klage beim Amtsgericht einreichte und Schadensersatz in Höhe von 4.000 Euro geltend machte. Vor der Vermietung an die dem Ehepaar nachfolgenden Mieter, ließ die Vermieterin keine Malerarbeiten vornehmen. Zu einer Schimmelbildung ist es während der Mieterdauer des Ehepaares nicht gekommen.

Immer Ärger mit der Kleinreparaturklausel

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Kleinreparaturklausel – auf die richtige Formulierung kommt es an

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Er hat jedoch die Möglichkeit, gewisse Aufgaben durch den Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. So etwa die Behebung kleinerer Schäden im Rahmen der Kleinreparaturklausel. Diese Klausel müssen einer Inhaltskontrolle standhalten. Sind sie unwirksam geht das zu Lasten des Vermieters und das Gesetz kommt zur Anwendung. Er muss dann wieder für die Instandhaltungsarbeiten aufkommen. Die Formulierung einer wirksamen Kleinreparaturklausel ist nicht einfach, wie auch der vorliegende Fall wieder einmal deutlich macht.

Darf ein Mieter seine Wohnung an sein Kind weitergeben?

Mieter Wohnung Kind weitergeben
Überlassung einer Wohnung an das dort lebende Kind zulässig

Dass gerade in Ballungszentren die Mieten für Wohnungen bei Neuvermietung schnell in die Höhe getrieben werden, ist mittlerweile bekannt. Aber wie ist das eigentlich, wenn man die Bleibe, in der man jahrelang zusammen als Familie gelebt hat, an seinen Sohn übergeben will?
Genau das war der Plan einer Mutter aus Berlin. Sie hatte jahrelang im Berliner Bezirk Wedding mit ihrem Sohn in einer Mietwohnung gewohnt. Der Sohn hatte seit seiner Geburt dort gelebt. Die Vermieterin zeigte sich zunächst auch einverstanden und sagte zu, mit dem Sohn einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Doch diesen lehnten die Mieterin und ihr Sohn ab, da dieser eine Mieterhöhung von 80 EUR sowie eine Staffelmiete vorsah.

Wann ist ungepflegt wirklich ungepflegt?

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Graffiti an der Hausfassade ist kein Grund zur Ablehnung einer Mieterhöhung.

Eigentlich alle wollen möglichst schön wohnen. Was schön ist, muss jedoch jeder für sich selbst entscheiden. Für den einen ist Größe oder Helligkeit bei der Wohnung entscheidend, für den anderen wiederum Sauberkeit und Gepflegtheit. Auch der Hausflur mag für einige entscheidend sein. Ein Mieter aus Berlin scheint zur zuletzt genannten Gruppe zu gehören. Er erhielt von seinem Vermieter eine Mieterhöhung, die er wegen des, aus seiner Sicht, ungepflegtem Hausflures ablehnte. Doch dem Mieter fielen noch mehr Mängel in puncto Sauberkeit auf. Er forderte nämlich auch die Beseitigung eines Graffitis an der Straßenfassade. Dies lehnte der Vermieter jedoch ab. Und so landete der Fall schließlich vor Gericht.

Was Sie über Mietkaution wissen sollten

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Die Mietkaution schützt den Vermieter u. a. vor möglichen Mietausfällen

Fast jeder, der schon mal eine Wohnung angemietet hat, musste sie bezahlen, die Mietkaution. Doch was ist das überhaupt, wofür leistet man sie, wie hoch darf sie maximal sein, muss ich sie auf einmal zahlen und kann ich dafür sorgen, dass sie für mich arbeitet?

Die Mietkaution ist meist ein Geldbetrag, der bei Anmietung einer Wohnung vom Mieter an den Vermieter zu leisten ist. Sie soll dem Vermieter in zweierlei Hinsicht Sicherheit bieten, einerseits falls es zu Mietausfällen kommt und andererseits für den Fall, dass das Mietverhältnis aufgelöst wird und noch Reparaturarbeiten an der Wohnung zu vollziehen sind. Sie ist bei einem Wohnraummietverhältnis nach oben hin begrenzt und darf maximal die Höhe von drei netto Kaltmieten betragen, dies ist im § 551 Abs. 1 des BGB festgelegt.

Vorvermieterbescheinigung muss richtig sein

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Falsche Angaben können zur fristlosen Kündigung führen

Heutzutage braucht man immer mehr Dokumente, um eine Wohnung anzumieten. Eine Schufa-Auskunft ist schon Standard, viele Vermieter verlangen jetzt auch eine „Vorvermieterbescheinigung“. Dies ist ein Dokument vom vorherigen Vermieter, das besagt, dass man seine Miete und die Kaution immer termingerecht bezahlt hat.

Fast alle Vermieter verlangen inzwischen eine Einkommenserklärung der letzten drei Monate. Wer eine solche fälscht, riskiert schon länger eine fristlose Kündigung durch den Vermieter, sobald dieser auf den Betrug aufmerksam wird. Dies gilt auch dann, wenn man seine Miete immer rechtzeitig bezahlt (AZ: 14 S 18532/08). Darüber hinaus wünschen sich viele Vermieter auch eine „Vorvermieterbescheinigung“, doch nicht jeder kann eine solche aufweisen.