Mietrecht: Ab 2019 gelten neue Pflichten für Vermieter

Mietrecht Vermieter Mietpreisbremse
Ab Januar 2019 gelten für Vermieter neue Auskunftspflichten.
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Schnell stellte sich heraus, dass eine Entlastung von Mietern in Gegenden mit angespannten Wohnungsmarkt ausblieb. Tatsächlich stiegen die Mieter vielerorts noch weiter an. Ab 2019 werden die Regelungen zur Mietpreisbremse verschärft. Für Vermieter, die Wohnungen vermieten, die unter die Mietpreisbremse fallen ergeben sich mit der Gesetzesänderung neue Pflichten bei Abschluss des Mietvertrages.

BGH: Drei Stunden Trompete am Tag sind erlaubt

Unterlassung Laermbelaestigung
Ein Trompeter darf werktags bis zu drei Stunden lang üben.
Ein musikalischer Nachbar kann anstrengend sein. Wer täglich in Zimmerlautstärke mit den musikalischen Darbietungen seiner Mitmenschen konfrontiert wird, findet sich schnell beim Anwalt wieder. Prozesse über Klavierunterricht, Schlagzeug- oder Geigenübungen werden entsprechend häufig geführt. Teilweise muss sich sogar der Bundesgerichtshof (BGH) mit Nachbarstreitigkeiten beschäftigen und klären, wer, wann und wie oft auf seinem Instrument spielen darf. In einem aktuellen Urteil hatte der BGH die Revision eines Trompeters aus einer Reihenhaussiedlung zu entscheiden, der sich in seinen Übungszeiten durch ein Urteil des Landgerichts Augsburg zu stark eingeschränkt sah.

Widerruf der Zustimmung zur Mieterhöhung

BGH Urteil Widerruf Mieterhöhung
BGH stimmt Widerruf zur Mieterhöhung zu.
Der Vermieter einer Wohnung unterliegt vielen gesetzlichen Einschränkungen, wenn es um die Gestaltung des Mietvertrages geht. Nur in Ausnahmefällen darf er einen Wohnungsmietvertrag kündigen und notwendige Instandhaltungskosten darf er auch nicht auf den Mieter umlegen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist daher geregelt, dass der Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Miete erhöhen darf, um diesen Nachteil auszugleichen. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf jedoch niemals einseitig erklärt werden. Vielmehr muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Tut der dies, dann gilt die neu vereinbarte Miete. Der Bundesgerichtshof hat nur geklärt, ob der Mieter seine postalisch erklärte Zustimmung doch noch widerrufen darf.

Renovierungsvereinbarungen hinfällig? Das gilt nach dem Urteil des BGH

Renovierungsvereinbarung Mietvertrag Schönheitsreparaturen
Renovierungsvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter bleiben möglich.
Wenn es um Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern geht, ist die Diskussion um Renovierungsfragen ein Dauerthema, das die Gerichte immer wieder beschäftigt. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist zwar der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietwohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten. Die Rechtsprechung erlaubt es dem Vermieter allerdings, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen.

Die Mietkaution – Rückzahlungsfrist nach Mietende

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Ersatzansprüche des Vermieters verjähren generell in sechs Monaten.

Nach Kündigung des Mietverhältnisses sorgt die ausstehende Mietkaution häufig für Verstimmung und Streit zwischen Mieter und Vermieter. Im Interesse des Mieters liegt eine rasche Freigabe der Mietkaution, zumal der Geldbetrag häufig als Mietsicherheit für die neue Wohnung benötigt wird. Doch für den Vermieter stellt die vereinbarte Kaution, in der Regel aus drei Nettokaltmieten berechnet, eine Sicherheitsleistung des Mieters dar. So kann der Hausherr im Streitfall oder bei Zahlungsverzug Schadensersatzansprüche geltend machen. Grundsätzlich gilt: die Kaution ist erst dann zurückzugeben, wenn der Mieter alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt hat und keine offenen Forderungen seitens des Vermieters mehr bestehen. Doch dies ist nicht der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, denn die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung einer Mietsache verjähren generell in sechs Monaten (§§ 548 BGB).

Streitfall Termin zur Heizungsablesung

Heizungsablesung Termin
Alle Jahre wieder steht ein Termin zur Heizungsablesung an

„Seit heute befindet sich an unserer Haustür ein Aushang, wonach in zwei Tagen die Heizung abgelesen werden soll. Ich kann so kurzfristig nicht frei nehmen. Auf dem Aushang wird den Mietern mitgeteilt, dass sie einen Ersatztermin zur Heizungsablesung selbst bezahlen müssen. Ist das rechtmäßig?“

Grundsätzlich sind Sie als Mieter verpflichtet, Heizungsableser in die Wohnung zu lassen, damit die für die Heizkostenabrechnung relevanten Werte ermittelt werden können. Das fällt unter die sogenannte Duldungspflicht für Mieter. Wer die Ableser nicht in die Wohnung lässt, riskiert, dass die Heizkosten geschätzt werden. Der Mieter hat allerdings einen Anspruch darauf, dass solche Ablesetermine rechtzeitig mit ihm abgesprochen werden. Im Falle der Heizkostenablesung ist es allerdings nicht praktikabel, dass die Termine einzeln mit jedem Mieter vereinbart werden.

Wie lange nach Auszug darf der Vermieter die Mangelbeseitigung vom Mieter verlangen?

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Verjährungsfrist beginnt, sobald die Schlüssel komplett übergeben sind

„Ich habe eine Frage zur Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters. Mein Mietverhältnis endete vor fünf Monaten. Ich bin allerdings bereits vor sieben Monaten ausgezogen. Eine Schlüsselübergabe mit dem Vermieter hat stattgefunden. Nun will der Vermieter plötzlich, dass ich noch für Mängel in der Wohnung bezahle. Wann ist der Anspruch verjährt?“

Für die Verjährung von Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sieht § 548 BGB eine besondere Verjährungsfrist vor. Solche Ansprüche verjähren sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache. Der Beginn der Verjährung wird dabei ausdrücklich an die Rückgabe der Mietsache geknüpft und nicht an das Auslaufen des Mietvertrages.

Mieterhöhung: Wohnungsgröße im Mietvertrag entscheidend

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Vertraglich vereinbarte Wohnfläche gilt im Streitfall

Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Dem Mietvertrag wurde von Seiten der klagenden Vermieterin eine Wohnfläche von 156,95 m² zugrunde gelegt. Tatsächlich hat die Mietwohnung eine Wohnfläche von 210,43 m². Die Klägerin wollte nun die Miete erhöhen und verlangte hierzu die Zustimmung des Beklagten. Die Miete sollte um 15 Prozent sowie um zusätzliche 33,95 Prozent wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche steigen. Der Beklagte war lediglich mit einer Mieterhöhung um 15 Prozent einverstanden, weshalb die Vermieterin Klage auf Erteilung der Zustimmung zur weiteren Mieterhöhung erhob. Von beiden Vorinstanzen wurde die auf Zustimmung gerichtete Klage abgewiesen.

Immer Ärger mit der Kleinreparaturklausel

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Kleinreparaturklausel – auf die richtige Formulierung kommt es an

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Er hat jedoch die Möglichkeit, gewisse Aufgaben durch den Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. So etwa die Behebung kleinerer Schäden im Rahmen der Kleinreparaturklausel. Diese Klausel müssen einer Inhaltskontrolle standhalten. Sind sie unwirksam geht das zu Lasten des Vermieters und das Gesetz kommt zur Anwendung. Er muss dann wieder für die Instandhaltungsarbeiten aufkommen. Die Formulierung einer wirksamen Kleinreparaturklausel ist nicht einfach, wie auch der vorliegende Fall wieder einmal deutlich macht.

Wann ist ungepflegt wirklich ungepflegt?

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Graffiti an der Hausfassade ist kein Grund zur Ablehnung einer Mieterhöhung.

Eigentlich alle wollen möglichst schön wohnen. Was schön ist, muss jedoch jeder für sich selbst entscheiden. Für den einen ist Größe oder Helligkeit bei der Wohnung entscheidend, für den anderen wiederum Sauberkeit und Gepflegtheit. Auch der Hausflur mag für einige entscheidend sein. Ein Mieter aus Berlin scheint zur zuletzt genannten Gruppe zu gehören. Er erhielt von seinem Vermieter eine Mieterhöhung, die er wegen des, aus seiner Sicht, ungepflegtem Hausflures ablehnte. Doch dem Mieter fielen noch mehr Mängel in puncto Sauberkeit auf. Er forderte nämlich auch die Beseitigung eines Graffitis an der Straßenfassade. Dies lehnte der Vermieter jedoch ab. Und so landete der Fall schließlich vor Gericht.