Wie lange nach Auszug darf der Vermieter die Mangelbeseitigung vom Mieter verlangen?

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Verjährungsfrist beginnt, sobald die Schlüssel komplett übergeben sind
„Ich habe eine Frage zur Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters. Mein Mietverhältnis endete vor fünf Monaten. Ich bin allerdings bereits vor sieben Monaten ausgezogen. Eine Schlüsselübergabe mit dem Vermieter hat stattgefunden. Nun will der Vermieter plötzlich, dass ich noch für Mängel in der Wohnung bezahle. Wann ist der Anspruch verjährt?“

Für die Verjährung von Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sieht § 548 BGB eine besondere Verjährungsfrist vor. Solche Ansprüche verjähren sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache. Der Beginn der Verjährung wird dabei ausdrücklich an die Rückgabe der Mietsache geknüpft und nicht an das Auslaufen des Mietvertrages. Die Rückgabe ist erfolgt, wenn sich der Vermieter ungestört ein umfassendes Bild der Mängel und Veränderungen der Mietsache machen konnte. Dazu ist erforderlich, dass der Mieter vollständig den Besitz an der Mietsache aufgegeben hat und der Vermieter hiervon Kenntnis hatte (siehe Urteil des Bundesgerichtshofs, Az. VIII ZR 123/05). Wurden also die Schlüssel der Wohnung dem Vermieter komplett übergeben, beginnt die Verjährungsfrist nach § 548 BGB an diesem Tag zu laufen. Behält der Mieter zunächst noch einen Schlüssel und hätte demnach die Möglichkeit, die Wohnung zu betreten, ist eine Rückgabe aber noch nicht erfolgt.

In der Praxis kommt es allerdings häufig vor, dass Vermieter der Meinung sind, es käme nicht auf die Übergabe, sondern auf den Ablauf des Mietverhältnisses an. Das entspricht nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Dieser hat aktuell mit Urteil vom 08.11.2017 darüber hinaus klargestellt, dass es für den Vermieter nicht möglich ist von der gesetzlichen Regelung abzuweichen (Az. VIII ZR 13/17). Die kurze Verjährung trägt dem Umstand Rechnung, dass der Mieter nach der Rückgabe der Mietsache tatsächlich keinen Zutritt zum Mietobjekt mehr hat. Auf das Bestehen des Mietvertrages kommt es dann nicht mehr an. Es ist für den Mieter praktisch unmöglich nachzuweisen, dass vom Vermieter behauptete Mängel nicht von ihm verursacht wurden. Beweissicherende Feststellungen können in der Regel nicht mehr getroffen werden.

Der Vermieter hat nach Auffassung der Richter hingegen ausreichend Zeit, um sich ein Bild von etwaigen Schäden und Mängeln zu machen. Vom Vermieter könne verlangt werden, dass er sich innerhalb von sechs Monaten überlegt, ob er gegen den Mieter auf dem Gerichtswege vorgeht bzw. andere verjährungshemmende Maßnahmen ergreift. Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter über den Mangel bzw. dessen Beseitigung unterbrechen beispielsweise die Verjährung. Meldet sich der Vermieter allerdings erstmalig nach Ablauf der Verjährungsfrist, darf der Mieter die Einrede der Verjährung erheben. Etwaige Formularklauseln in Mietverträgen, in denen die gesetzliche Verjährungsfrist verlängert wird, stellen demnach eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und sind nach aktueller Rechtsprechung des BGH ungültig.

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