Trocknungsgeräte rechtfertigen Mietminderung von 100 Prozent
Trocknungsgeräte Mietminderung 100 Prozent
Trocknungsgeräte können sehr laut werden

Schimmelbildung und Feuchtigkeit in der Wohnung sorgen immer wieder für Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietparteien. In einem aktuellen Urteil wurde nun entschieden, dass der Einsatz von Trocknungsgeräten in der feuchten Mietwohnung zu einer Mietminderung von 100 Prozent berechtigt.

Über die Frage, wie hoch eine Mietminderung im Einzelfall sein darf, gibt es immer wieder gerichtliche Auseinandersetzungen. Inzwischen existieren zahlreiche Urteile, die als Richtlinie dienen, und die eine Einschätzung der Nutzungseinschränkung erlauben. Grundsätzlich gilt, dass die Miete entsprechend der Einschränkung in der Nutzung der Wohnung gemindert werden darf. Wenn eine Wohnung aufgrund eines Heizungsausfalls in den Wintermonaten nicht mehr bewohnbar ist, hat der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf 100-prozentige Mietkostenminderung, wie ein einschlägiges Urteil aus dem Jahr 1975 deutlich machte (Az: 7 O 80/75). Auch ein Komplettausfall der Elektrik führt zu einem Mietminderungsanspruch von 100 Prozent (Az: 15 C 23/87).

Mietrecht
Kein Zutritt! – Kündigung aufgrund einer Zutrittsverweigerung
Kündigung Zutritt Wohnung Verweigerung
Spontane Besichtigungen seitens des Vermieters scheiden aus

Wer ist berechtigt, während der Mietdauer die Wohnung zu betreten? Grundsätzlich alle und niemand, der nicht erwünscht ist, denn das Hausrecht wurde durch Abschluss des Mietvertrages an den Mieter abgetreten. Allerdings haben Vermieter ein gesondertes Zutrittsrecht zu der Wohnung des Mieters. Was muss geduldet werden und welche Konsequenzen kann eine Zutrittsverweigerung haben?

Der BGH entschied (VIII ZR 221/09) nun, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt, wenn der Mieter seiner Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, nämlich dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, wenn dieser beispielsweise ein berechtigtes Interesse an der Weitervermietung oder dem Verkauf hat, und Interessenten die Wohnung zeigen möchte. Wo sind die Grenzen der Zumutbarkeit zu ziehen? Welche „Maßnahmen“ und Wünsche des Vermieters muss der Mieter berücksichtigen wenn es um das Betreten der Wohnung geht? Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, ist eine anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung.

Mietrecht
Keller-Kunst: Vermieter haftet nicht für Wertsachen im Keller

Wertsachen Keller Haftung
Ob Einbruch oder plötzlicher Wasserschaden – Vermieter haftet nicht für Wertsachen
Über 100 Bilder hatte ein Künstler in seinem Mietkeller gelagert. Ein plötzlicher Wassereinbruch vernichtete das Oeuvre. Der Künstler klagte, doch verlor vor dem Oberlandesgericht in Koblenz. Der Vermieter hatte die Heizungsanlage regelmäßig gewartet, für eine Generalinspektion sah das Gericht keinen Anlass. Immer wieder kommt es zu Missverständnissen zwischen Mieter und Vermieter über den Zustand des Kellers. Sie betrachten diesen als Teil der Mietsache und verlangen oft Unmögliches vom Vermieter: trocken soll er sein, Strom und Wasser sollen gelegt werden, möglichst noch eine Heizung. Hin und wieder hört man davon, dass Mieter den Keller untervermieten.

Mietrecht
Wenn der Vermieter zweimal klingelt

Vermieter Wohnung Zugang
Unangemeldeten Besuche vom Vermieter muss man nicht dulden
Es war eine lange Nacht und man hat sie nicht allein verbracht. Im Gegenteil: Nach dem Konzert ging es noch zum Edel-Italiener und danach in die Cocktail-Bar und danach… Glücklich ist, wer vergisst, was nicht mehr zu ändern ist. Doch um 9 Uhr klingelt es Sturm. Der Vermieter steht vor der Haustür und will die Bodendielen überprüfen – in jedem Raum. Da kann einem schon mal der Morgenkaffee hochkommen. Doch solch unangemeldeten Besuche muss der Mieter nicht dulden, selbst wenn es so im Mietvertrag vereinbart wurde. In dem Fall ging es um einen Mann, der schon zum wiederholten Male innerhalb kurzer Zeit Besuch vom Vermieter bekam: Mal ging es um sanitäre Anlagen, mal um die Fußbodensanierung. Irgendwann platzte dem Mieter der Kragen und er ließ den Vermieter nicht mehr in die Wohnung. Der Vermieter klagte, auch weil im Mietvertrag eine Besichtigung auch ohne vorherige Ankündigung und Terminabsprache vereinbart worden war.

Mietrecht
Mieter haftet nicht für Schlüsseldiebstahl
Mieter Haftung Schluesseldiebstahl
Ist der Mieter Opfer eines Raubüberfalls geworden, liegt kein schuldhaftes Verhalten vor

Auch ohne eine besondere Klausel im Mietvertrag gehört es zu den Pflichten des Mieters, dass er die Schlüssel für die Haustür, die Wohnung und den Keller, die ihm anvertraut wurden, sicher verwahrt. Insbesondere muss er darauf achten, dass die Schlüssel nicht verloren gehen. Kommt ein Schlüssel doch mal abhanden, muss er den Vermieter unverzüglich davon in Kenntnis setzen.

Denn in der Regel gibt es in Mehrfamilienhäusern eine zentrale Schließanlage. Und ein unberechtigter Dritter könnte sich mit dem Schlüssel ungehindert Zutritt zum Treppenhaus verschaffen. Der Mieter muss hier den Austausch der Schließanlage in der Regel bezahlen, wenn er nicht nachweisen kann, dass ein Missbrauch des Schlüssels ausgeschlossen ist (LG Mannheim WuM 1977, 121). Hat der Mieter den Schlüssel beispielsweise in einer fremden Stadt verloren und waren auf dem Schlüsselbund keinerlei Hinweise auf den Wohnort enthalten, dann droht in der Regel kein Missbrauch. Anders sieht es aus, wenn der Mieter seine Tasche mit Papieren und Schlüsseln verloren hat. Hier könnte ein Krimineller den Wohnort des Mieters schnell ausfindig machen. Der Mieter ist in der Beweispflicht und muss belegen, dass ein Missbrauch auszuschließen ist.

Mietrecht
Muss die Miete trotz Wohnungsbrand weiter gezahlt werden?

Mietzahlung Wohnungsbrand Selbstverschulden
Wohnungsbrand: Bei Selbstverschulden muss die Miete gezahlt werden
Es ist die Horrorvorstellung schlechthin: Man kehrt nach Hause zurück, weil man vergessen hat, die Herdplatte auszuschalten, aber anstelle der angebrannten Milch findet man eine ausgebrannte Wohnung vor. Ein Alptraum, der mit schöner Regelmäßigkeit Realität wird, weil schlampig verlegte Kabel oder andere potentielle Brandherde übersehen werden. Für eine entsprechend verwüstete und unbrauchbar gewordene Wohnung möchte natürlich niemand länger die volle Miete zahlen. Genau das müssen Mieter aber, wenn sie selbst an dem Wohnungsbrand schuld sind.

Mietrecht
Mietrecht: Wohnungsräumung nur mit gerichtlicher Erlaubnis

Mietrecht Wohnungsräumung gerichtliche Erlaubnis
Wohnungsräumung nur mit gerichtlicher Erlaubnis
Liegt bei der Räumung einer Mietwohnung kein gerichtlicher Titel vor, kann dies als eigenmächtige Inbesitznahme gewertet werden. In einem solchen Fall haftet der Vermieter für die Konsequenzen, insbesondere für finanzielle Schäden.

Nach zwei ausgebliebenen Mietzahlungen hatte eine Vermieterin in Wiesbaden ihrem nicht auffindbaren Mieter den Mietvertrag gekündigt und die Wohnung „kalt“ räumen lassen. Dabei landete ein Teil der Einrichtung auf dem Müll. Als der Mieter wieder auftauchte, forderte er die Gegenstände aus seiner Wohnung unbeschadet und vollzählig zurück. Einem Gutachten zufolge betrug der Wert des beschädigten, verschmutzten sowie unwiederbringlich verlorenen Hausrates 62.000 Euro. Der Mann verklagte seine Vermieterin auf diese Summe plus der entstandenen Kosten für den Sachverständigen.

Mietrecht
Pferdehaltung in Wohngebiet verboten
Pferdehaltung Wohngebiet Verbot
Pferdehaltung in Wohngebieten ist nicht nur eine Frage des Tierschutzes

Gegen die Pferdehaltung eines Anwohners klagten einige Anwohner einer Südpfälzischen Gemeinde. Innerhalb des Ortes in einem Wohngebiet hatte die Eigentümerin eines Grundstückes ein altes Haus abgerissen und dort eine neues Wohnhaus errichtet. Ebenfalls auf dem Grundstück befindet sich eine alte Scheune. Davor befindet sich eine Freifläche von 60 Quadratmetern. Dort wollte Sie bis zu 5 Pferde unterbringen. Die Freifläche sollte als Auslauf dienen. Mitte 2010 bereits hatte die Beklagte bei der Kreisverwaltung um Genehmigung dieses Vorhabens gebeten. Die Kreisverwaltung lehnte jedoch auf Wunsch der Ortsgemeinde schon damals ab, da Pferdehaltung an dieser Stelle auch im Freien für die Nachbarschaft „rücksichtslos“ wäre.

Mietrecht
Blaue Briefe vom Vermieter

Blauer Brief Vermieter
Blaue Briefe vom Vermieter kann man getrost in den Mülleimer werfen
Zu Schulzeiten waren sie gefürchtet: die Blauen Briefe, in denen während des laufenden Schuljahrs die Eltern darüber informiert wurden, dass die Versetzung ihrer Sprösslinge „gefährdet“ ist. Doch auch im Mietshaus kann ein „Blauer Brief“ für Aufregung sorgen: Werden sie doch wie in der Schule als letzte Warnung angesehen. Wer nicht spurt, fliegt. Die Abmahnung gilt als Vorstufe und Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung.

Falsch, sagt der Bundesgerichtshof (BGH): Unberechtigte Abmahnungen können nicht zur fristlosen Kündigung führen. Der Mieter werde in seinen Rechten nicht gefährdet. Ergo könne er auch keine Rechtsmittel gegen eine unberechtigte Abmahnung einlegen. Eigentlich ein positives Urteil für alle Mieter. Doch die Mieterverbände sehen es anders. Die Entwertung des Rechtsinstituts Abmahnung würde im Gegenteil zu einer inflationären Welle von Blauen Briefen führen – nach dem Motto: viel hilft viel – und letztendlich auch zu einer Steigerung von unnötigen Räumungsklagen.

Mietrecht
Mietrecht: Vermieter muss keinen Parkplatz zur Verfügung stellen
Mietvertrag Wohnraum Parkplatz
Mietvertrag über Wohnraum schließt nicht automatisch einen Parkplatz mit ein

In einem Urteil zur Vergabe von Pkw-Stellplätzen stärkte der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern. Demnach folgt aus einem regulären Mietvertrag über Wohnraum nicht automatisch ein Anspruch auf einen Parkplatz. Bietet ein Vermieter neben Wohnraum auch Parkplätze für die Pkw seiner Mieter an, liegt die Entscheidung über die Vergabe darüber grundsätzlich bei ihm. Mit einem Wohnraummietvertrag werden demnach keine Nebenpflichten geschlossen, die eine Pflicht des Vermieters zur Bereitstellung eines Parkplatzes beinhalten, argumentierten die Karlsruher Richter in einer aktuellen Entscheidung.

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