Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Wohnungsmietern

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Bundesgerichtshof stärkt Rechte von Mietern

Das Kalenderblatt zeigt schon den dritten Werktag des Monats an und die Miete ist immer noch nicht überwiesen? Früher sorgte das für Stress, musste doch die Miete laut Mietvertrag eigentlich am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen. Das ändert sich nun, Mieter haben in Zukunft mehr Zeit, ihre Miete zu bezahlen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Oktober letzten Jahres entschieden, dass die Miete für eine privat genutzte Wohnung spätestens am dritten Werktag eingezahlt, das Geld jedoch nicht beim Vermieter eingegangen sein muss (Az: VIII. ZR 222/15).

Mietvertrag, Arbeitsvertrag und Steuern – was ändert sich 2017?

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2017 wird es einige Änderungen geben

2017 wird ein spannendes Jahr: Donald Trump wird Präsident der Vereinigten Staaten, in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden wird gewählt. Politisch gesehen ist 2017 eine wahre Wundertüte – noch ist unklar welche Änderungen auf uns zukommen. In vielen anderen Bereichen dagegen, sind die ersten Änderungen im neuen Jahr schon eingetreten und wirken sich auf unser Leben aus. Über alle wichtigen Änderungen im Bereich Mietvertrag, Arbeitsrecht und Steuern klären wir Sie in unseren Rechtsfragen kurz und knackig auf.

Geldbuße nach Einladung zur Geburtstagsparty

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Vorsicht bei ausgelassenen Partys – die Nachtruhe darf nicht gestört werden
Wer denkt schon sofort an das Thema „Ruhestörung“, wenn Einladungskarten für die nächste Geburtstagsfeier verschickt werden? Ohnehin ist der Irrglaube weit verbreitet, es dürfe ausnahmsweise bei einer Party mal richtig laut werden, insbesondere, wenn man in den eigenen vier Wänden feiert. Dagegen sprechen jedoch die Immissionsschutzgesetze der Länder sowie die überwiegende Rechtsprechung. Bereits einige Jahre zurück liegt ein Fall, den das Oberlandesgericht Düsseldorf zu entscheiden hatte. Die Richter mussten sich mit der Frage beschäftigen, ob das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Artikel 2 Absatz 1 Grundgesetz) ein Freibrief dafür ist, einmal im Monat durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe zu stören.

Mietminderung wegen störendem Nachbarn?

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Mietminderung bei störenden Nachbarn gerechtfertigt? Teilweise ja!

Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin, der Beklagte deren Mieter. Weil ein Nachbar immer wieder mit Fäkalien gefüllte Glasbehälter, Flaschen und gebrauchtes Toilettenpapier auf den Gehweg zum Hauseingang warf, kürzte der Beklagte seine Mietzahlung um 12%. Die Vermieterin hatte hierfür kein Verständnis und verklagte den Mieter auf Zahlung der ausstehenden Miete. Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab dem Beklagten teilweise Recht (Az.: 14 C 265/14). Eine Mietminderung von 5% sei angemessen, aber 12% seien zu viel. Anerkannt ist, dass das störende Verhalten eines Nachbarn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen und zu einem Mietmangel führen kann.

Hinsichtlich der Höhe einer Mietminderung komme es aber auf die Intensität und Dauer bzw. Häufigkeit der Störungen an. Vorliegend warf der Nachbar zwar auch in gefährdender und ekelerregender Weise Gegenstände auf den Gehweg. Allerdings tat er dies nur an vereinzelten Tagen. Eine Mietminderung von 5% sei deshalb angemessen. Auch das Landgericht Köln (Urteil v. 06.11.1984 – 12 S 165/84) hatte im Jahr 1984 eine derartige Entscheidung zu treffen. Damals minderten die Mieter einer Wohnung ihre Miete, weil der Nachbar mit Unrat warf und den Balkon verschmutzte. Das Landgericht Köln entschied zugunsten der Mieter.

Ewiger Streitpunkt im Mietrecht: Farbwahl der Mieter

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Farbwahl bietet Anlass zur Diskussion – nicht selten vor Gericht

Die Mieter – ein Ehepaar – strichen beim Einzug alle Wände des Hauses mit den Farben „Profiweiß“ und „Super Color Wohnraumfarbe, seidenglänzend“. Die Farben wurden von den Mietern nach einer Beratung im Baumarkt erworben. Als die Mieter acht Jahre später in ein anderes Haus zogen, bemängelte die Vermieterin die Farbe an den Wänden. Ihrem Architekten zufolge seien die Farben nicht atmungsaktiv und wegen der zu drohenden Schimmelbildung für Wohnräume ungeeignet. Die Vermieterin verlangte von den Mietern deshalb die Entfernung der Wandfarbe. Dieser Aufforderung kamen die Mieter nicht nach, woraufhin die Vermieterin Klage beim Amtsgericht einreichte und Schadensersatz in Höhe von 4.000 Euro geltend machte. Vor der Vermietung an die dem Ehepaar nachfolgenden Mieter, ließ die Vermieterin keine Malerarbeiten vornehmen. Zu einer Schimmelbildung ist es während der Mieterdauer des Ehepaares nicht gekommen.

Darf ein Mieter seine Wohnung an sein Kind weitergeben?

Mieter Wohnung Kind weitergeben
Überlassung einer Wohnung an das dort lebende Kind zulässig

Dass gerade in Ballungszentren die Mieten für Wohnungen bei Neuvermietung schnell in die Höhe getrieben werden, ist mittlerweile bekannt. Aber wie ist das eigentlich, wenn man die Bleibe, in der man jahrelang zusammen als Familie gelebt hat, an seinen Sohn übergeben will?
Genau das war der Plan einer Mutter aus Berlin. Sie hatte jahrelang im Berliner Bezirk Wedding mit ihrem Sohn in einer Mietwohnung gewohnt. Der Sohn hatte seit seiner Geburt dort gelebt. Die Vermieterin zeigte sich zunächst auch einverstanden und sagte zu, mit dem Sohn einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Doch diesen lehnten die Mieterin und ihr Sohn ab, da dieser eine Mieterhöhung von 80 EUR sowie eine Staffelmiete vorsah.

Was Sie über Mietkaution wissen sollten

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Die Mietkaution schützt den Vermieter u. a. vor möglichen Mietausfällen

Fast jeder, der schon mal eine Wohnung angemietet hat, musste sie bezahlen, die Mietkaution. Doch was ist das überhaupt, wofür leistet man sie, wie hoch darf sie maximal sein, muss ich sie auf einmal zahlen und kann ich dafür sorgen, dass sie für mich arbeitet?

Die Mietkaution ist meist ein Geldbetrag, der bei Anmietung einer Wohnung vom Mieter an den Vermieter zu leisten ist. Sie soll dem Vermieter in zweierlei Hinsicht Sicherheit bieten, einerseits falls es zu Mietausfällen kommt und andererseits für den Fall, dass das Mietverhältnis aufgelöst wird und noch Reparaturarbeiten an der Wohnung zu vollziehen sind. Sie ist bei einem Wohnraummietverhältnis nach oben hin begrenzt und darf maximal die Höhe von drei netto Kaltmieten betragen, dies ist im § 551 Abs. 1 des BGB festgelegt.

Untervermietung trotz Verbot im Mietvertrag möglich

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Untervermietung als Ausdruck privater Lebensgestaltung erlaubt

Auch wenn Ihr Vermieter Ihnen eine Untervermietung ausdrücklich untersagt hat, und dies sogar im Mietvertrag steht, gibt es trotzdem noch Ausnahmen, bei denen Ihnen die Untervermietung erlaubt werden muss. In dem zugrunde liegendem Fall hat eine Frau geklagt, da Ihr Vermieter keine Untermiete gestattete. Sie hatte die Wohnung angemietet, als Sie noch mit ihrem Mann zusammenlebte. Nachdem sie sich von Ihrem Mann getrennt hatte, und dieser die Unterhaltszahlungen einstellte, konnte sie sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten. Deswegen wandte sie sich an ihren Vermieter mit der Bitte, ihr die Erlaubnis zur Untervermietung nachträglich zu erteilen, diese wurde jedoch abgelehnt. Sie klagte gegen ihren Vermieter und gewann.

Trocknungsgeräte rechtfertigen Mietminderung von 100 Prozent

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Trocknungsgeräte können sehr laut werden

Schimmelbildung und Feuchtigkeit in der Wohnung sorgen immer wieder für Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietparteien. In einem aktuellen Urteil wurde nun entschieden, dass der Einsatz von Trocknungsgeräten in der feuchten Mietwohnung zu einer Mietminderung von 100 Prozent berechtigt.

Über die Frage, wie hoch eine Mietminderung im Einzelfall sein darf, gibt es immer wieder gerichtliche Auseinandersetzungen. Inzwischen existieren zahlreiche Urteile, die als Richtlinie dienen, und die eine Einschätzung der Nutzungseinschränkung erlauben. Grundsätzlich gilt, dass die Miete entsprechend der Einschränkung in der Nutzung der Wohnung gemindert werden darf. Wenn eine Wohnung aufgrund eines Heizungsausfalls in den Wintermonaten nicht mehr bewohnbar ist, hat der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf 100-prozentige Mietkostenminderung, wie ein einschlägiges Urteil aus dem Jahr 1975 deutlich machte (Az: 7 O 80/75). Auch ein Komplettausfall der Elektrik führt zu einem Mietminderungsanspruch von 100 Prozent (Az: 15 C 23/87).

Kein Zutritt! – Kündigung aufgrund einer Zutrittsverweigerung

Kündigung Zutritt Wohnung Verweigerung
Spontane Besichtigungen seitens des Vermieters scheiden aus

Wer ist berechtigt, während der Mietdauer die Wohnung zu betreten? Grundsätzlich alle und niemand, der nicht erwünscht ist, denn das Hausrecht wurde durch Abschluss des Mietvertrages an den Mieter abgetreten. Allerdings haben Vermieter ein gesondertes Zutrittsrecht zu der Wohnung des Mieters. Was muss geduldet werden und welche Konsequenzen kann eine Zutrittsverweigerung haben?

Der BGH entschied (VIII ZR 221/09) nun, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt, wenn der Mieter seiner Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, nämlich dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, wenn dieser beispielsweise ein berechtigtes Interesse an der Weitervermietung oder dem Verkauf hat, und Interessenten die Wohnung zeigen möchte. Wo sind die Grenzen der Zumutbarkeit zu ziehen? Welche „Maßnahmen“ und Wünsche des Vermieters muss der Mieter berücksichtigen wenn es um das Betreten der Wohnung geht? Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, ist eine anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung.