Untervermietung an Lebensgefährte: Was ist zu beachten?

Untervermietung Lebensgefährte enge Verwandte Familienangehörige
Der Einzug von engen Familienangehörigen muss dem Vermieter lediglich mitgeteilt werden.
„Ich möchte einen Untermieter in meine Wohnung aufnehmen. Was muss ich beachten? Macht es einen Unterschied, wenn es sich um meinen Lebensgefährten handelt, mit dem ich jetzt zusammenziehen will?“

In § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass die Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte, der Zustimmung des Vermieters bedarf. Mit „Gebrauchsüberlassung“ ist auch die Untervermietung gemeint. Enge Familenangehörige zählen allerdings von vornherein nicht als Dritte im Sinne dieser Regelung. Die Aufnahme von nahen Familienmitgliedern (z. B. Ehepartnern oder Kindern) gehört vielmehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Soll ein enger Familienangehöriger einziehen, dann muss dies dem Vermieter lediglich mitgeteilt werden. Eine Zustimmung oder Genehmigung des Vermieters ist dann aber nicht erforderlich.  Anders sieht es aus, wenn ein Außenstehender in die Wohnung einziehen soll. Ein Lebensgefährte bzw. eine Lebensgefährtin zählt dazu.

Lebensgefährte ist kein Familienangehöriger

Juristisch gesehen ist der Lebensgefährte zunächst wie ein außenstehender Dritter zu behandeln. Hier muss der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung darlegen, falls der Vermieter seine Zustimmung zum Einzug verweigert. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch bereits im Jahre 2003 entschieden, dass Lebensgefährten privilegiert behandelt werden.

Die Kläger hatten in dem Verfahren unter anderem damit argumentiert, dass der Lebensgefährte einem Ehegatten gleichgestellt werden müsse. Dies ergebe sich auch aus der Regelung des § 563 BGB, wonach der Lebensgefährte, der in einer Wohnung mit dem Mieter gelebt hatte, wie der Ehegatte das Recht habe, in den Mietvertrag einzutreten. Insoweit seien mietrechtlich Lebensgefährte und Ehegatte gleichgestellt. Dieses Argument ließen die Richter nicht gelten. Denn ein Partner, der jahrelang mit dem Mieter gemeinsam in einer Wohnung gelebt hat, ist in den Augen der Richter schutzwürdiger, als der Partner einer Lebensgemeinschaft, die sich noch in der Gründung befindet.

Darüber hinaus sei der neue Lebenspartner durch § 553 BGB vor einer Willkür des Vermieter hinreichend geschützt. Denn die Gründung einer Lebensgemeinschaft mit dem Lebenspartner begründe regelmäßig ein berechtigtes Interesse, so die Richter (Az. VIII ZR 371/02). Das bedeutet: Der Vermieter muss zwar gefragt werden, er darf aber im Prinzip seine Zustimmung nicht verweigern. Nur in Ausnahmefällen, ist der Vermieter dazu berechtigt, den Wunsch des Mieters abzulehnen. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Wohnung überbelegt wäre. Der Vermieter müsste also sehr genau begründen, warum der Einzug des Lebenspartners unzumutbar wäre.

Wunsch nach Untermietern muss begründet werden

Wenn Sie eine Person als Untermieter in die Wohnung aufnehmen wollen, die weder ihr Lebenspartner noch ein enger Angehöriger ist, wäre das berechtigte Interesse näher zu begründen. Teilen Sie dem Vermieter unbedingt mit, an wen das Zimmer vermietet werden soll. Denn er darf die Untervermietung ablehnen, wenn er konkrete Gründe gegen die Person des Untervermieters vorbringen kann (Kammergericht Berlin, Az. 8 RE-Miet 1946/92). Nationalität, Geschlecht, Hautfarbe, Religion etc. sind jedoch keine akzeptablen Ablehnungsgründe!

Schwierig ist es oft, wenn man für eine Weile in eine andere Stadt ziehen muss. Denn auf die Untervermietung der gesamten Wohnung gibt es keinen Anspruch. Behält man sich jedoch ein Zimmer in der Wohnung vor, um regelmäßig dorthin zurückzukehren, umgeht man das Problem. Selbst wenn die Wohnung nur einmal im Monat genutzt wird (AG Hamburg, Az. 44 C 344/04). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung einzelner Zimmer ohne nachvollziehbaren Grund, kann man klagen. War der Vermieter im Unrecht, macht er sich schadensersatzpflichtig (BayObLG, RE-Miet 3/94). Im eigenen Interesse sollte man sich gut über den Untermieter informieren. Denn im Zweifel haftet der Mieter für den Schaden. In Hamburg wurde einer Mieterin gekündigt, weil ihr Untermieter Cannabis anpflanzte (AG Hamburg Az. 316 C 275/11).

Achtung: Sie müssen die Zustimmung immer einfordern, ansonsten verletzten Sie den Mietvertrag und können sogar gekündigt werden (BGH, 02.02.2011, Az. VIII ZR 74/10).

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.